Prix immobilier aux Clayes-sous-Bois : ce que disent les ventes 2025

En 2025, un appartement ancien s'est vendu en médiane 2 746 €/m² aux Clayes-sous-Bois, et une maison 3 764 €/m². Ces chiffres sont tirés des 202 ventes de logements enregistrées chez les notaires et publiées par l'État^[1]. Ce ne sont ni des prix d'annonce, ni des estimations d'algorithme : ce sont des prix signés.

Les prix publiés en ligne mélangent souvent annonces, estimations et modèles statistiques. Sur ce site, je ne retiens qu'une source : la base DVF (Demandes de valeurs foncières), produite par la Direction générale des finances publiques à partir des actes notariés. Elle recense chaque vente avec son prix, sa date, la surface et le nombre de pièces du logement. C'est elle qui alimente l'estimateur en ligne du site et mes avis de valeur.

Quel est le prix au m² aux Clayes-sous-Bois en 2025 ?

La médiane est le prix qui partage les ventes en deux : la moitié s'est vendue plus cher, l'autre moitié moins cher. Elle résiste mieux qu'une moyenne aux ventes atypiques, comme un appartement avec travaux lourds ou une maison d'exception.

Ventes de logements anciens, un seul logement par vente, hors ventes sur plan (VEFA) et hors valeurs extrêmes. Source : DVF, calculs Vivre aux Clayes-sous-Bois.

Le marché clétien est mixte : 122 ventes d'appartements et 80 ventes de maisons en 2025. C'est une particularité de la commune : une ville surtout pavillonnaire, mais dont les appartements, concentrés dans de grandes copropriétés des années 1960, s'échangent davantage que les maisons. Ce sont aussi parmi les appartements les plus accessibles de l'ouest de Versailles.

Les prix ont-ils baissé depuis 2022 ?

Pour les maisons, oui, nettement. La médiane est passée de 4 314 €/m² en 2022 à 3 764 €/m² en 2025, soit −12,7 %. Les appartements ont mieux résisté : −6,2 % sur la même période, avec une légère reprise en 2025 (+1,0 %).

Source : DVF 2021-2025.

La remontée des taux de crédit en 2022-2023 a d'abord pesé sur les budgets les plus élevés, donc sur les maisons. Sur le terrain, l'écart se creuse entre les maisons refaites, qui se vendent vite, et les maisons à rénover, que les acquéreurs négocient en intégrant le coût des travaux énergétiques.

Combien coûte un appartement selon sa taille ?

Plus un appartement est petit, plus son prix au m² est élevé. Aux Clayes, l'effet est spectaculaire, parce que les petites surfaces se trouvent plutôt dans les résidences récentes du centre, et les grands appartements dans les copropriétés des années 1960 :

Appartements anciens vendus en 2024 et 2025, tranches de 5 ventes et plus. Source : DVF.

Source : DVF, ventes 2024-2025.

Le 3 pièces est la typologie la plus échangée (81 ventes en deux ans), autour de 171 000 €. Un 4 pièces se vend à peine plus cher, autour de 179 085 € : aux Clayes, la pièce supplémentaire coûte peu, et c'est un argument fort pour les familles.

Quels secteurs des Clayes sont les plus chers ?

Médianes DVF 2021-2025. Périmètres établis par regroupement de rues.

Pour un appartement, le centre-ville et ses résidences récentes arrivent en tête, avec quelques résidences du sud, en lisière de forêt. La Vigneraie, le quartier de l'Avre et les grandes résidences de l'Épinevinette ferment la marche, autour de 2 590 €/m². Pour une maison, le nord, vers la plaine, et le sud, en lisière de forêt, sont les plus recherchés.

L'avis de l'expert

Un prix au m² ne vend pas un bien. Dans une même résidence, j'observe régulièrement des écarts de 15 à 20 % entre deux appartements de même surface : l'étage, l'extérieur, l'état et le DPE font souvent plus de différence que l'adresse.

Que valent ces chiffres pour votre propre bien ?

Une médiane situe un marché ; elle ne donne pas la valeur d'un logement précis. En 2025, 10 % des appartements de la commune se sont vendus moins de 2 257 €/m² et 10 % plus de 4 292 €/m². Entre ces deux bornes, la position d'un bien dépend de critères que la base DVF ne connaît pas :

• La résidence : année de construction, état des parties communes, travaux votés ou à venir.
• L'étage et l'ascenseur, la luminosité, la vue et le vis-à-vis.
• L'extérieur : balcon, terrasse ou jardin privatif.
• Le stationnement : place de parking ou box.
• L'étiquette énergie, qui conditionne aussi la possibilité de louer.

C'est pour cela qu'une estimation sérieuse part des ventes comparables les plus proches, dans la même résidence ou la même rue, puis se corrige après visite^[2].

Rédigé par

Guillaume AB DER HALDEN

HOMAE Immobilier by MeilleursBiens. Agent immobilier depuis 2008 : estimation, vente, achat et gestion locative aux Clayes-sous-Bois, à Plaisir, à Villepreux et à Chavenay.

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